Warum Sie äußerst vorsichtig beim Immobilienkauf sein müssen

Zinsänderungsrisiko ist aktuell so hoch wie noch nie! Die Kredite sind wegen extrem niedriger Zinsen zwar günstig geworden, aber die starke Nachfrage trieb die Immobilienpreise so hoch, dass barwertig gesehen, ist der Erwerb einer Immobilie doch teuerer geworden. Und wenn Sie dazu Ihre Immobilie nicht auf einmal, sondern mit dem Anschlusskredit finanzieren, kann die Restschuld für Sie sehr teuer werden. Selber Schuld, wenn Sie Ihre Risiken nicht nachkalkulieren (letYourMoneyGrow.com hilft Ihnen gerne bei Kalkulation).

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Wir haben schon über den überhitzten Deutschen Immobilienmarkt berichtet. Das Problem liegt unserer Meinung nach daran, dass die absolute Mehrheit der Kreditnehmer die barwertige Preisbuildung nicht versteht. Klar, richtet sich der Preis letztes Endes nach Angebot und Nachfrage, aber die barwertige Sicht ist auch sehr hilfreich, um das Zinsrisiko einzuschätzen.

Also, aus Angebot-und-Nachfrage Sicht: Die Zinsen fallen, die Kredite werden immer günstiger, immer mehr Leute Kaufen eigene Wohnungen und Häuser und die hohe Nachfrage treibt die Preise weiter nach oben.

Und aus der Barwert-Sicht: Der Immobilienkaufpreis soll gleich dem Barwert des Darlehens sein. Ein Darlehen besteht aus mehreren Ratenzahlungen, welche mit dem Effektivzins des Darlehens abdiskontiert werden, so dass die Summe der abdiskontieren Raten gleich dem Immobilienpreis ist (einfachheitshalber gehen wir davon aus, dass die Immobilie ohne Eigenkapital gekauft wird, Grunderwerbsteuer und Notargebühren ignorieren wir erstmals). In Formeln:

wo für Effektivzins steht und ist der Zeitabstand (vom Beginn des Kredits) in Jahren. Das ist sogenanntes AIBD/ISMA Verfahren zur Kalkulation vom Effektivzins. Einfachheitshalber können wir (unter Annahme ein Monat = 30 Tagen) auch so kalkulieren , steht nun für das Monat, in welchem die Rate bezahlt wird. Die Ergebnisse werden zwar nicht identisch aber sehr ähnlich sein.
Nun, was passiert, wenn der Effektivzins steigt?! Offensichtlich, werden die Ratenzahlungen stärker abdiskontiert und der Kreditbarwert(=Immobilienpreis) fällt! Natürlich ist die Annahme Kreditbarwert=Immobilienpreis etwas vereinfacht. Unplausibel ist sie aber nicht, denn letztes Endes kann der typische Immobilienkäufer (seinem Gehalt entsprechend) eine gewisse monatliche Rate leisten. Darüber hinaus muss er den Kredit in absehbarer Zeit, spätestens bis zur Rente[narmut], auszahlen. Deshalb kann man die Höhe und Anzahl der Raten als konstant annehmen. Dann werden die Immobilienpreise ausschließlich durch den Effektivzins definiert.

Natürlich ist es im echten Leben nicht der Fall - die Inflation, die Steuer, last but not least die Marktlaune kommen ins Spiel. Aber um das Zinsänderungsrisiko an sich zu betrachten ist es ein gutes Verfahren.
Und weil der Zins exponentiell wirkt, kann sogar die kleine Zinsänderung sehr große Wirkung haben!

Anders sieht es aber mit der Restschuld aus. Selten nehmen die Leute einen Inmmobilienkredit, welcher komplett getilgt wird. Solcher Kredit würde die Zinsbindung von etwa 20 Jahren haben. Das ist für die Banken nicht gut, weil der Kunde nach der EU-Kreditrichtlinie in 10 Jahren den Kredit komplett tilgen darf ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Aber auch die Kreditnehmer versuchen durch kürzere Kreditdauer zu sparen, weil der Effektivzins für 10-jähriges Darlehen normalerweiser kleiner als der für 20-jähriges ist. Am Ende bleibt noch die Restschuld, welche mit dem Anschlusskredit refinanziert werden muss. Die "schlauen" (eigentlich trügerischen) Finanzberater kalkulieren den Anschlusskredit unter Annahme, dass derselbe Effektivzins bleibt. Das ist aber selten der Fall! Und die Refinanzirung der Reschschuld mit dem höheren Effektivzins wird teuer:  Im Gegenteil zum Hauspreis ist die Restschuld nicht durch den Markt, sondern durch den Kreditvertrag definiert, es geht also um einen festen Beitrag. Unterschiedlich zur barwertigen Preisanalyse, kann man die zusätzliche Zinsbelastung beim Anschlusskredit ganz genau kalkulieren (wenn man den neuen Effektivzins kennt).

Die Muster-Werte in unserem Risikorechner sind nicht unüblich: aktuell erwirbt man ein neues Haus nicht günstiger als €300.000 (und eher nur ländlich). Die monatliche Raten von €1000, sowie die jährliche Sondertilgung von €5000 kann sich ein Gutverdiener gut leisten. Und der Effektivzins von 4% in zehn Jahren ist sehr wahrscheinlich! Irgendwann wird die Supermario-Zeit zu Ende sein, und dann können die Zinsen rasch explodieren, Deutsche Geschichte kennt das. Auf jeden Fall gilt die overnight(!) Zinssteigerung um 2% als Stressszenario, zu welchem alle Banken bereit werden müssen. Den Banken hilft der Staat im schlimmsten Fall. Ihnen, meine lieben Kreditnehmer, wird niemand helfen!
Und im Beispiel mit den Musterwerten oben, verliert derjenige, der das Haus auf Kredit zum Weiterverkauf in 10 Jahre kaufte, €31763 an Zusatzzinsbelastung (teuere Restschuld) und €53697 an Hausbarwertänderung. Also ingesamt €85460 Verlust bei Kreditsaldo von €300000 - so gemein kann das Zinsrisiko sein!  Und wenn der Käufer zur Zwangsversteigerung landet, kann der Verlust noch krasser ausfallen (man kann das Haus verlieren und trotzdem von der Restschuld nicht loswerden)!

Deshalb investieren Sie etwas Zeit und kalkulieren Sie verschiede Szenarien! Und rinen pauschalen Rat kann man allerdings noch geben: Versuchen Sie die möglichst hohe Sondertilgung auszuhandeln! Streng gesagt, ist sie eine implizite Option, welche das Darlehen etwas teuerer (also Effektivzins etwas höher) machen sollte. Aber der Konkurrenzdruck, sowie die Hoffnung, dass Privatkunden die Option nicht rational ausüben werden, haben dazu geführt, dass man die Sondertilgung quasi-umsonst kriegen kann.

Mit freundlichem Gruß
Ihr bekehrter Schwabe mit Russischer Abstammung.

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