Häuslebau II - Plan B: Bau wird verschoben bzw. sogar aufgehoben

Vor einem Jahr habe ich über den Kauf eines Grundstücks ohne Baupflicht ausführlich berichtet. Ich war damals in der Probezeit (was die Darlehensgenehmigung schwer jedoch nicht unmöglich machte) und mein Plan A war nach der Probezeit mit Hausbau anzufangen. Die Idee war, die monatliche Kaltmiete in die Monatsrate umzuwandeln, was ohne jeglichen Zusatzaufwand ca. €27000 sparen würde. Allerdings hat es mit dem neuen Job nicht rightig geklappt, so kommt nun Plan B: Verkauf des Grundstücks nach dem Ablauf der Spekulationsfrist.
In diesem Beitrag zeigen wir Schritt für Schritt die Kalkulation dieses Plans mittels unseres Quantitatives Toolbox. U.a. zeigen wir, dass der Grundstückerwerb eine bessere Alternative als ein Aktiensparplan war!

Als wir das Grundstück in Bad-Urach gefunden haben, war ich gerade beim Jobwechsel. Probezeit-Risiko machte sorgen nicht nur den Banken, sondern mir selbst. Allerdings habe ich mich für den Kauf entscheiden, denn:
1. Der Erwerb des Grundstücks setzte keine Baupflicht voraus.
2. Das Grundstück besteht eigentlich aus zwei Teilen, die notfalls separat verkauft werden können.
3. Der Preis war immernoch vernünftig, dabei steigen die Preise in diesem Gebiet wohl am stärksten in ganzem Baden-Württemberg.

Um das Probezeit-Risiko zu berücksichtigen nahm ich das Darlehen mit relativ kleiner Rate, so dass es auch im Fall von ALG-I (welches in der Tat eingetreten war) das Darlehen noch zahlen könnte. Nun, Gott sei Dank, ist meine Arbeitslosigkeit am Ende aber jetzt bin ich Selbständig. Die Selbständigkeit bringt viele Vorteile, vor allem die Befreiung von der Pflicht, in das schwarze Loch namens Deutsche Rentenversicherung einzuzahlen. Aber es wird auch schwieriger, den Baukredit zu bekommen. Deshalb tendiere ich aktuell zum Plan B: nach dem Ablauf von 10 Jahren (Spekulationsfrist) das Grundstück zu verkaufen. Das bedeutet natürlich nicht, dass es keinen Plan C geben wird. Ich betone immer, dass man sowohl robust als auch flexibel planen soll. Aber soweit zeige ich, wie mein Plan B berechnet wurde. Also:
1. Das Grundstück kostete €160000 dazu kommt noch 5% Grunderwerbssteuer und ca. 2% Notargebühren, also + €11200
2. Dazu habe ich ca. 10% Eigenkapitals, also ca. €16000 investiert.
3. Die noch zu finanzierende Summe war €160000 - €16000 = €144000. Der Effektivzins betrug 1.49% p.a., so mit der monatlichen Rate von €413,5 wäre die Restschuld nach 10 Jahren ca. €114000 (das kann man mit unserem Tilgungs- bzw. Zinsrisikorechner überprüfen).

Die Preise in Baden-Württemberg steigen historisch wie folgt (quelle: deutschlandinzahlen.de):
(leider gibt es keine aussagekräftige Statistik zum Kreis Bad-Urach aber es ist bekannt, dass dort die Preise eher überdurchschnittlich steigen).

Da die Preise zeitlich ungleichmäßig steigen, lohnt es sich noch die folgende Betrachtung zu machen

Preisdynamik in einzelnen Jahrzehnten
Von	Bis	PreisIndex-Wachstum
1975	1985	1,89
1976	1986	1,82
1977	1987	1,65
1978	1988	1,53
1979	1989	1,43
1980	1990	1,38
1981	1991	1,35
1982	1992	1,39
1983	1993	1,48
1984	1994	1,55
1985	1995	1,53
1986	1996	1,50
1987	1997	1,49
1988	1998	1,45
1989	1999	1,35
1990	2000	1,31
1991	2001	1,23
1992	2002	1,16
1993	2003	1,08
1994	2004	1,02
1995	2005	1,03
1996	2006	1,05
1997	2007	1,06
1998	2008	1,06
1999	2009	1,06
2000	2010	1,02
2001	2011	1,05
2002	2012	1,07
2003	2013	1,14
2004	2014	1,23
2005	2015	1,26
2006	2016	1,31

Im Mittelwert kann man ca. 31% Preiswachstum erwarten, dabei sind die Preise nie(!) gefallen. Und wie schon gesagt, in Bad-Urach steigen die Preise eher überdurchschnittlich. Darüber hinaus wird der Mangel an die Wohnplätze dank der wahnsinnigen Politik der Regierung (Mietbremsen und Energieeffizienzforderungen statt Vereinfachung der Baugenehmigungen) noch lang in Deutschland herrschen. Also ist Preissteigerung von +31% bzw. €160000*0,31 = €49600 eher konservativ eingeschätzt.
Nicht zu vergessen ist noch die Grundsteuer, dabei (im Unterschied zu der Grunderwerbsteuer) ist mir nicht gelunden, deren Hohe im Voraus zu kalkulieren (Hebelsatz der Gemeinde Bad-Urach findet man im Internet, aber was ist der Einheitswert des Grundstücks - das konnte ich nicht finden). Allerdings wusste ich, dass diese Steuer relativ klein ist, nachträglich habe ich festgestellt, dass es um ca. €120 p.a. geht.

Nun haben wir alle Angaben um die Rentabilität meiner Immobilieninvestment zu kalkulieren. Das machen wir mittels unseren Rendite-Rechners.
Um die Berechnung überschauber zu machen habe ich alle Zahlungen auf Jahresbasis aggreggiert. Für eine genauere Berechnung wird es empfohlen die tatsächlichen Zahlungsströme einzugeben (also monatliche Darlehensraten, vierteljährliche Steuerzahlungen, usw).
Aber die Aggregation verursacht keinen großen Fehler (etwa die dritte, wenn nicht die vierte Nachkommastelle).


Kalkulationsverfahren	Eingabedaten-Erläuterung

Die Berechnung gibt uns die Nettorendite von 3.1%!
Wahrscheinlich nicht die Welt, aber gar nicht schlecht! Und was wäre die Alternative?! Die Aktien, wie es häufig (blind) empfohlen wird? Jain!
Kalkulieren wir, was wir bekommen würden, falls wir die Grundsteuer + Notargebühren sofort in die Aktien investieren würden und dann noch statt der Darlehenraten die Sparraten einzahlen würden.


Kalkulation bzw. Simulation des Aktiensparplans	Simulationsergebnisse

Das Medianszeinario gibt uns €117115 Bruttogewinn. Aber am Ende kommt noch die Abgeltungssteuer in Höhe von 26.3750% so beträgt der Nettogewinn lediglich €86225 (also weniger als €95000 beim steuerfreien Grundstückverkauf)!
Darüber hinaus sind die [deutschen] Aktien viel riskanter als die [deutschen] Immobilien (mit Ausnahme der Ballungsgebieten, wo sich aktuell die Immo-Blasen bilden).

Sind Sie beeindrückt und überzeugt und wollen Ihre eigenen Investitionen auf solche Art und Weise planen?! Aber kein Bock auf die Mathe und Kalkulationen?!
Kein Problem, vereinbaren Sie einen Termin mit mir! Meine Beratungskosten werden sich dreistellig rentieren: in der Tat wenn Sie z.B. €200 zahlen und €2000 Mehrwert bekommen, beträgt die Rendite 1000%!

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