Häuslebau I – Grundstück finden und Finanzierung bekommen

Immobilien werden in Deutschland immer teurer und über mögliche Immobilienblase haben wir mehrmals vorgewarnt. Gleichzeitig wiesen wir darauf hin, dass die gesetzliche Rente im Alter nicht ausreicht (man wird davon wohl die Miete nicht bezahlen können). Eine Lösung gibt es aber und wir erklären diese.
Der Erwerb einer Immobilie ist längst nicht nur die Sache der Finanzierung bzw. Geldanlage.  Am 07.08.2017 habe ich den Kaufvertrag unterschrieben und berichte über die entstandenen Herausforderungen und zu beachtenden rechtlichen Aspekte.


Wie gesagt, sind die Wohnung- und Hauspreise während der letzten Jahre enorm gestiegen. Diejenigen, welche den Zinseszins begreifen und barwertig rechnen können, verstehen: Die niedrigen Zinsen haben die Preissteigerung nur teilweise kompensiert (wenn es um ein Darlehen mit üblicher Zinsbindungsdauer und Ratenhöhe geht).

Warum habe ich mich trotzdem getraut, ein Grundstück zu kaufen?!
Die Antwort ist: Weil es um keine Investition, sondern um Ausgabenoptimierung geht! In der Tat, aktuell bezahle ich die Kaltmiete von €920. Und der Vermieter hat versucht, die auf €1200 zu erhöhen! - zwar vergeblich (bekehrte Schwaben können sich gut wehren) - aber mit einem Mietanstieg ist in Zukunft doch zu rechnen.

Ländlich ist es (immernoch) realistisch ein Grundstück zu kaufen und ein Häusle zu bauen, so dass die Darlehenssumme €400000 nicht übersteigt. Rechnen wir erstmals grob unter Annahme: Effektivzins 1.49%, 10 Jahre Zinsbindung, Monatliche Rate = aktuelle Kaltmiete = €920, keine Sondertilgungen.

Der Tilgungsplan für das Darlehen sieht so aus. Es ist sofort zu sehen: durch die Umwandlung der Kaltmiete in die Monatsrate spart man in 10 Jahren €26891 (Grunderwerbsteuer und Notargebühren haben wir auch berücksichtigt).
Die Schwierigkeiten können auftreten, wenn der Anschlussfinanzierung-Zins 3% übersteigt (die Zinsverdopplung in 10 Jahren ist kein unrealistisches Szenario)! Dann wird die Rate von €920 nicht reichen und man wird sie erhöhen müssen!
Man beachte: Längere Zinsbindung wäre sinnlos, da die Faustregel gilt: 20J Zins = 10J Zins + 1%, und bei Zins von 2.49% wäre das Ersparnis in 20 Jahren lediglich €551!

Wie man sieht, ist das potenzielle Ersparnis mit Risiko verbunden! Anderseits, gibt es auch keine Garantee, dass die Miete nicht steigt. Solche Faktoren wie Gebäude-Alterung und Inflationsrikiso haben wir auch nicht betrachtet. Deshalb ist die endgültige Entscheidung nur nach ausführlicher Betrachtung der individuellen Situation zu treffen! Und am besten betrachtet man den Immobilienkauf nicht isoliert, sondern im Kontext von allen finanziellen Verhältnissen der Familie.

Ich persönlich war noch vorsichtiger und habe erstmals nur das Grundstück ohne Baupflicht gekauft! Dadurch habe ich den wesentlichen Anteil der Grunderwerbsteuer und Notargebühren gespart. Darüber hinaus kann ich nun das Hausbauprojekt für dieses Grundstück detailliert und in Ruhe entwerfen (lassen). Ich habe viele Bekannten, die den Bau eines Hauses vorgenommen haben, und alle Bauherren (und Baudamen) sagen: Die Baufirma muss ständig und sorgfältig kontrolliert werden!
Deshalb habe ich mich selbst mental dafür vorbereitet, zum gewissen Grad zum Bauspezialisten zu werden. Ganz abstrakt wäre es für mich ein Aufwand, welcher sich nicht lohnt. Aber nun - wenn ich konkret weiß - wo und was ich bauen (lassen) darf - lohnt sich die Mühe. Und weil ich keine Bauverpflichtung und damit verbundenen Zeitdruck habe, macht die Herausforderung sogar Spaß!



Dabei war der Weg von Kaufidee zum Kauf lang und holprig. Zuerst haben wir versucht, ein Grundstück von einer Gemeinde direkt zu kaufen. Aber zum Verkauf standen nur solche stark geböschte Stummel!

 Grundstück zum Verkauf in Albstadt
Grundstück zum Verkauf in Murrhardt (Rems)

Die Gemeinden geben häufig (Kinder)zuschüsse, gleichzeitig verpflichten innerhalb von 2 Jahren mit der Bau anzufangen. Darüber hinaus muss man die Bauvorschriften sehr detailliert anschauen! Häufig sind diese (zu) restriktiv, z.B. wird es nur das Satteldach erlaubt.

Deshalb haben wir weiter gesucht und haben ganz zufällig ein großes, ebenes und bezahlbares Grundstück in der Nähe von Bad Urach gefunden. Die Verkäuferin hat es aus familiären Gründen verkauft und (wie wir später erfahren haben) war der Aufpreis wirklich minimal.
In diesem Ort besteht keine Bauverpflichtung (das hat auch das Bauamt bestätigt) und zugleich darf man dort ziemlich alles bauen.  Last but not least ist das Grundstück in zwei teilbar (also wenn es doch zum Finanznotfall kommt, kann man die Hälfte verkaufen).

Eigenkapital hatten wir auch und es blieb nur die Finanzierung zu sichern. Aber hier fingen die Probleme an! Ab September habe ich neuen Arbeitgeber und wie gewöhnlich, die ersten sechs Monate sind die Probezeit. Das war für viele Banken ein No-Go! Die Argumentation, dass ich:
a) Genug Eigenkapital mitbringe und genug pfändbares Eigentum habe
b) Nie arbeitslos war und selbst wenn es dazu kommt, ist die Rate so klein, dass ich diese auch aus ALG-I bedienen kann
haben die Banken nicht überzeugt.

Ich habe die Sachbearbeiter gebeten, mich direkt mit Risikoabteilung zu verbinden oder zumindest diese Argumentation auszurichten. Meistens vergeblich!

Z.B. hat man bei PSD Bank wie Papagei wiederholt: Probezeit, wir können das Risiko nicht einschätzen.

Bei manchen Banken wurde gesagt, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verbietete die Darlehenszusage während der Probezeit (lt. meinem Verständnis enthält die WIKR kein solches Verbot, auf jeden Fall kein explizites Verbot).

Bei Ing-DiBa war noch interessanter: die Dame hat gesagt, Probezeit an sich sei kein Problem, aber es muss mindestens eine Lohnabrechnung vorliegen und der Arbeitsvertrag sei nicht genug! Und das, obwohl ich langjähriger (und bisher sehr zufriedener) Kunde von Ing-DiBa bin!
Hier kann ich nur der Zentralle in Holland empfehlen, die Grasliefierung nach Deutscher Filiale zu stoppen! Weil es nur mit Graskonsum zu erklären ist, dass "ein Arbeitsvertrag (+Info über die Steuerklasse und eventuelle Sonderverpflichtungen) nicht reicht".

Aber meine "Goldene Medaille" geht an die Commerzbank! Die Antwort war: "Eine Baufinanzierung bei der Commerzbank bedeutet immer die Finanzierung von Grundstück und Haus zusammen. Alleinige Grundstücksfinanzierungen (ohne eine konkrete Hausfinanzierung) finanzieren wir aktuell leider nicht".
Wenn es die Eigeninitiative meiner Filiale war, verstehe ich nun, wieso die Geschäftsführung der Commerzbank 9600 Mitarbeiter entlassen will (und 2300 neue, davon viele in IT-Bereich, anstellen). Die künstliche Intelligenz schaffen zwar 2300 IT'ler nicht, dafür aber wird mit Entlassung viel natürliche Dummheit beseitigt!
Und wenn es doch die Vorschrift der Zentrale war, dann umgekehrt: lieber Vorstand, überlegen Sie zuerst, was man machen kann, um Ihre Mitarbeiter die Möglichkeit zu geben profitabel zu arbeiten! Dann wird man evtl. niemanden entlassen müssen!

Zum Glück habe ich die Finanzierung nicht nur selbst gesucht, sondern auch Interhyp und Dr. Klein beauftragt. Mit beiden bin ich sehr zufrieden und beide haben am Ende doch eine Lösung gefunden. Bloß war Herr Steffen Zoppelt von Dr. Klein etwas schneller als Frau Lea Haslop von Interhyp, aber beide haben sich wirklich engagiert.
Deshalb ist meine Empfehlung: beauftragen Sie diese Vermittler! Es spart viel Zeit und kostet Ihnen nichts, da die Bank die Vermittlungsprovision bezahlt! OK, letztes Endes bezahlt die Bank davon, was sie mit Ihnen als Kunde verdient aber denken Sie nicht, dass Sie durch die Selbstsuche unbedingt etwas besseres finden.
Gleichzeitig weise ich darauf hin: Kreditvermittler ist als Vermittler und nicht als Finanzierungsberater zu verstehen! In keinem Fall will ich sagen, dass die Mitarbeiter von Interhyp und Dr. Klein fachlich inkompetent sind. Aber eine ausführliche Einschätzung von Chancen und (Zins)risiken (s. über) muss von entsprechenden Spezialisten gemacht werden!

Steffen Zoppelt von Dr. Klein (links) und Oliver Maier von Volksbank-Goeppingen (rechts)
Steffen Zoppelt von Dr. Klein (links) und Oliver Maier von Volksbank-Goeppingen (rechts)

Das beste Angebot, welches Herr Zoppelt für mich gefunden hat, war von der Volksbank-Göppingen.

1.49% Effektivzins für 10 Jahren beim 10.63% Eigenkapital (zzgl. 7% Grunderwerbsteuer und Notargebühren) - das ist wirklich gut! Übrigens, lohnt es sich immer etwas Eigenkapital zu bringen, weil das den Zinssatz wesentlich senkt. Aber übertreiben wollte ich damit nicht, weil ich das Kapital auch für meine Trading und Investment brauche!

Der Darlehensvertrag war auch im Sinne der Kunden- vs. Bank-Interessen ausgewogen. Ich bin leider kein Rechtsanwalt (nur Rechanwalt von dem Verb "zu rechnen" :)) und kann nicht ebenso tief wie bei Finanz- und Risikofragen beurteilen. Was man aber unbedingt beachten muss, ist das Thema Grundschuld und Grundschuldzinsen. Diese haben mit dem Darlehenszins nichts zu tun ... solange es nicht zu finanziellen Problemen beim Kreditnehmer kommt. Aber wenn doch (wenn mindestens 2 Teilraten rückständig sind und insgesamt mindestens 2,5% des Nennbetragsdarlehens ausstehen), dann greifen die Wölfe das schwache Beutetier! Unbedingt beachten, dass die Grundschuldeintragung keine rückwirkende Klausel enthält.


Und der letzte Schritt war die Vorbereitung und notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags. Hier kann ich nur meine höchsten Lob und Dankbarkeit an Herrn Martin Gierner von Notariat Bad Urach äußern. Nicht nur hat Herr Gierner den Vertrag ausführlich verfasst und erläutert, sondern auch immer sehr zügig agiert.
Konkret ist u.a. das Folgende zu erwähnen:
1) Im Kaufvertrag wurde explizit erwähnt, dass das Grundstück ohne Bauverpflichtung verkauft wird und es keine bekannte Mängel bzw. Altrechtlast gibt.
2) Verkauf geht mit Vormerkung in Grundbuch (das ist, grob gesagt, die Schutzmaßnahme gegen eventuellen Doppelverkauf).
3) Ursprünglich war der Vertrag so verfasst, dass ich als Käufer die Grundschuld von Verkäuferin übernehmen sollte. Das hätte wohl manche Gebühren gespart, war aber für die Volkbank-Göppingen unakzeptabel. Diesbzgl. ist ein kleines Missverständnis entstanden aber als es klar geworden war, wie man den Vertrag ändern muss, hat Herr Gierner schon am denselben Tag den Vertrag entsprechen korrigiert.
Dzgl. ist auch großes Lob an Frau Elke Mayer, die Ihren Kollegen Herrn Oliver Meier während seines Urlaubs vertrat und mir sehr operativ geholfen hat. Zum Vergleich: die Verkäuferin konnte ihre Bank am Freitag einfach nicht erreichen.

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Author: Vasily Nekrasov

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