5 Irrtümer beim Immobilienkauf

1. Man muss das Immobiliendarlehen (bis Rente) komplett tilgen.
Wenn man das kann - gut so. Aber das bedeutet nicht, dass wenn man das nicht kann, so muss man keine Immobilie kaufen. Häufig ist es möglich, den Kredit mit der monatlichen Rate zu nehmen, welche der monatlichen Kaltmiete (etwa) gleich ist. Die Kaltmiete geht, sozusagen, komplett verloren, hingegen besteht die Rate aus Zins und Tilgung. Der Zins ist "Geldverschwendung" aber die Tilgung ist Ihr Kapitalaufbau.
Ein repräsentatives Beispiel: man kann eine Wohnung entweder für €1000/mo (kalt) mieten oder für €350000 kaufen. Wenn man kauft, muss man (in Baden-Württemberg) noch 5% Grunderwerbsteuer und 2% Gebühren bezahlen, also in unserem Fall €24500. Dieses Kapital muss man „leider“ mitbringen, denn es ist praktisch ein No-Go, die Finanzierung über 100% des Immobilienwerts zu bekommen. Aktuell kann man den 20 jährigen Kredit beim ca. 2,5% Effektivzins bekommen. Falls man kauft statt zu mieten, wird in 20 Jahren seine Restschuld ca. €265000 betragen. D.h. beträgt der Gewinn bzw. das Ersparnis €350000 - €265000 - €24500 = €60500. Einfach dadurch, dass man seine Ausgaben clever plant: €1000 hätte man so (als Kaltmiete) oder so (als Rate) zahlen müssen!   

Natürlich ist diese Überlegung nur die erste Annäherung. Man muss die Alterung der Immobilie, sowie das Risiko des Immobiliencrash nie vergessen. Aber anderseits besteht es die Gefahr der Miet- und Inflationssteigerung. Deshalb muss man alles abwiegen (lassen).
Aufgabe: überprüfen Sie das obige Beispiel mittels unseres Tilgung- und Zinsänderungsrisikorechners!

2. Längere Zinsbindung ist zwar teuer aber immer sicherer.
Falsch! Verbleiben wir bei unserem Beispiel aber setzen die Monatsrate = €800. Aktuell beträgt der Marktzins für 10J Darlehen ca. 1,5% und für 20J beträgt er ca. 2,5% (bei Bestanbietern, für Immo-Kredite mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital). In erstem Fall wird die Restschuld ca. €302970 (in 10 Jahren) sein, in zweitem €327454 (und zwar in 20 Jahren)! Darüber hinaus: je weiter in Zukunft, desto höher ist das Zinsänderungsrisiko. Also ist in diesem Fall die längere Zinsbindung teuer und riskanter als die kurzfristige!
Aufgabe: Überprüfen Sie diese Berechnungen selbst oder schauen Sie unser kurzes Video dazu

3. Sondertilgung muss man immer leisten wenn man das kann.
Njet! Einfachstes Beispiel: man hat die Möglichkeit, jährlich bis €5000 auf seinen VL-Sparplan mit dem Zinssatz 2% einzahlen. Ist der Darlehenszins niedriger, so ist es offensichtlich besser mit VL zu sparen als das Darlehen zu tilgen.
Generell, ist die Sondertilgung eine Option, welche mit komplizierter Finanzmathematik zu lösen ist. Wir überlegen uns, entsprechenden Optionsrechner auf letYourMoneyGrow.com zur Verfügung zu stellen.

4. Kleine Unterschiede im Darlehenszins sind vernachlässigbar.
In keinem Fall! Der Zinssatz wirkt ja exponentiell! Betrachten wir nochmal das obige Beispiel. Mit der Zinsbindung von 20 Jahren, monatlicher Rate von €1000 und dem Zins vom 2.4% vs. 2.5 wäre die Restschuld  €257089 vs. €265129 - also mehr als €6000 Differenz! Aufgabe: Kalkulieren Sie selbst, was wäre bei der Rate von €800/mo!

5. Gute Beratung kann kostenlos sein.
Na ja, wenn Sie das glauben... Aber wahrscheinlich ist es wohl doch besser ein paar hundert für die Beratung auszugeben und mehrere Tausend zu ersparen (übrigens, kann es mehrere Hunderttausend werden). Dabei machen wir keine Kreditberatung im engeren Sinne, sondern erklären wir Ihnen die Zusammenhänge und bilden Sie aus, so dass Sie selbst dann berechnen, einschätzen und entscheiden können!


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