Häusle oder Aktien? – Die Antwort gibt es aber man muss immer adhoc berechnen

Am häufigsten kommen zwei Empfehlungsarten von "Experten" vor: entweder in die Aktien zu investieren weil sie eine höhere erwartete Rendite bringen oder die Immobilien zu kaufen weil die stabiler sind.
Beide Aussagen sind lediglich ein kleiner Teil der komplizierten Wahrheit. In diesem Post zeigen wir anhand eines Beispiels, wie man - mittels Zahlen und Berechnungen - eine mehr oder weniger vollständige Antwort für seinen persönlichen Fall bekommen kann.
Sehr hilfreich dafür ist das kostenlose Toolset von letYourMoneyGrow.com

Vor allem muss benont werden, dass die Antwort immer von der individuellen Situation abhängt. Wir betrachten das folgende Beispiel: die Familie hat das Grundstück vererbt und wohnt aktuell zur Miete, die monatliche Kaltmiete beträgt €800.
Die Hausbaukosten sind €500000, der Bauzins sei 1% p.a, die Monatsrate muss mindestens €1800 betragen (da die Wonhimmobilienkreditrichtlinie und die internen Bankrisikomanagementsrichtlinien relativ höher anfänglicher Tilgung vorschreiben).
Also was soll diese Familie tun? - das Haus bauen (lassen) oder weiter zur Miete wohnen und €1000 in die Aktien- bzw. ETF-Sparplan anlegen?!

Um eine grobe (aber für das Entscheidungstreffen voll ausreichende) Antwort kann man mittels ein paar kalkulationen bekommen:

1. Zuerst kalkulieren wir den Tilgungsplan für das Immo-Darlehen.
In 10 bzw. 20 Jahren beträgt die Restschuld €325303.45 bzw. €132241.94
Unter eher konservative Annahme, dass der Hauspreis unverändert bleibt (in der Tat wird der Preis sehr wohl 2%-3% p.a steigen), macht der Gewinn €500000-€325303.45=174696.55 bzw. €500000-€132241.94=367758.06 aus.

Tilgungsplan anschauen

Month / Monat Remaining Debt / Restschuld Installment / Rate Interest / Zins Redemption / Tilgung
1 498615.17 1800 415.17 1384.83
2 497229.18 1800 414.01 1385.99
3 495842.04 1800 412.86 1387.14
4 494453.74 1800 411.7 1388.3
5 493064.28 1800 410.54 1389.46
6 491673.67 1800 409.39 1390.61
7 490281.9 1800 408.23 1391.77
8 488888.97 1800 407.07 1392.93
9 487494.87 1800 405.91 1394.09
10 486099.62 1800 404.75 1395.25
11 484703.2 1800 403.58 1396.42
12 483305.62 1800 402.42 1397.58
13 481906.88 1800 401.25 1398.75
14 480506.97 1800 400.09 1399.91
15 479105.89 1800 398.92 1401.08
16 477703.64 1800 397.75 1402.25
17 476300.23 1800 396.59 1403.41
18 474895.65 1800 395.42 1404.58
19 473489.89 1800 394.25 1405.75
20 472082.97 1800 393.07 1406.93
21 470674.87 1800 391.9 1408.1
22 469265.6 1800 390.73 1409.27
23 467855.15 1800 389.55 1410.45
24 466443.53 1800 388.38 1411.62
25 465030.74 1800 387.2 1412.8
26 463616.76 1800 386.03 1413.97
27 462201.61 1800 384.85 1415.15
28 460785.28 1800 383.67 1416.33
29 459367.76 1800 382.49 1417.51
30 457949.07 1800 381.31 1418.69
31 456529.2 1800 380.12 1419.88
32 455108.14 1800 378.94 1421.06
33 453685.89 1800 377.76 1422.24
34 452262.46 1800 376.57 1423.43
35 450837.85 1800 375.39 1424.61
36 449412.05 1800 374.2 1425.8
37 447985.06 1800 373.01 1426.99
38 446556.88 1800 371.82 1428.18
39 445127.51 1800 370.63 1429.37
40 443696.95 1800 369.44 1430.56
41 442265.2 1800 368.25 1431.75
42 440832.25 1800 367.05 1432.95
43 439398.11 1800 365.86 1434.14
44 437962.78 1800 364.67 1435.33
45 436526.25 1800 363.47 1436.53
46 435088.52 1800 362.27 1437.73
47 433649.59 1800 361.07 1438.93
48 432209.47 1800 359.87 1440.13
49 430768.14 1800 358.67 1441.33
50 429325.61 1800 357.47 1442.53
51 427881.89 1800 356.27 1443.73
52 426436.95 1800 355.07 1444.93
53 424990.82 1800 353.86 1446.14
54 423543.48 1800 352.66 1447.34
55 422094.93 1800 351.45 1448.55
56 420645.18 1800 350.25 1449.75
57 419194.21 1800 349.04 1450.96
58 417742.04 1800 347.83 1452.17
59 416288.66 1800 346.62 1453.38
60 414834.07 1800 345.41 1454.59
61 413378.26 1800 344.2 1455.8
62 411921.24 1800 342.98 1457.02
63 410463.01 1800 341.77 1458.23
64 409003.56 1800 340.55 1459.45
65 407542.9 1800 339.34 1460.66
66 406081.02 1800 338.12 1461.88
67 404617.92 1800 336.9 1463.1
68 403153.6 1800 335.68 1464.32
69 401688.06 1800 334.46 1465.54
70 400221.3 1800 333.24 1466.76
71 398753.32 1800 332.02 1467.98
72 397284.12 1800 330.79 1469.21
73 395813.69 1800 329.57 1470.43
74 394342.03 1800 328.34 1471.66
75 392869.15 1800 327.12 1472.88
76 391395.04 1800 325.89 1474.11
77 389919.7 1800 324.66 1475.34
78 388443.14 1800 323.43 1476.57
79 386965.34 1800 322.2 1477.8
80 385486.31 1800 320.97 1479.03
81 384006.05 1800 319.74 1480.26
82 382524.55 1800 318.51 1481.49
83 381041.82 1800 317.27 1482.73
84 379557.86 1800 316.03 1483.97
85 378072.66 1800 314.8 1485.2
86 376586.22 1800 313.56 1486.44
87 375098.54 1800 312.32 1487.68
88 373609.62 1800 311.08 1488.92
89 372119.46 1800 309.84 1490.16
90 370628.06 1800 308.6 1491.4
91 369135.42 1800 307.36 1492.64
92 367641.53 1800 306.11 1493.89
93 366146.4 1800 304.87 1495.13
94 364650.02 1800 303.62 1496.38
95 363152.4 1800 302.38 1497.62
96 361653.52 1800 301.13 1498.87
97 360153.4 1800 299.88 1500.12
98 358652.03 1800 298.63 1501.37
99 357149.41 1800 297.38 1502.62
100 355645.53 1800 296.12 1503.88
101 354140.4 1800 294.87 1505.13
102 352634.02 1800 293.62 1506.38
103 351126.38 1800 292.36 1507.64
104 349617.49 1800 291.11 1508.89
105 348107.33 1800 289.85 1510.15
106 346595.92 1800 288.59 1511.41
107 345083.25 1800 287.33 1512.67
108 343569.32 1800 286.07 1513.93
109 342054.13 1800 284.81 1515.19
110 340537.68 1800 283.55 1516.45
111 339019.96 1800 282.28 1517.72
112 337500.97 1800 281.02 1518.98
113 335980.72 1800 279.75 1520.25
114 334459.21 1800 278.48 1521.52
115 332936.42 1800 277.22 1522.78
116 331412.37 1800 275.95 1524.05
117 329887.05 1800 274.68 1525.32
118 328360.45 1800 273.41 1526.59
119 326832.59 1800 272.13 1527.87
120 325303.45 1800 270.86 1529.14
121 323773.03 1800 269.59 1530.41
122 322241.35 1800 268.31 1531.69
123 320708.38 1800 267.03 1532.97
124 319174.14 1800 265.76 1534.24
125 317638.62 1800 264.48 1535.52
126 316101.81 1800 263.2 1536.8
127 314563.73 1800 261.92 1538.08
128 313024.37 1800 260.64 1539.36
129 311483.72 1800 259.35 1540.65
130 309941.79 1800 258.07 1541.93
131 308398.58 1800 256.78 1543.22
132 306854.08 1800 255.5 1544.5
133 305308.29 1800 254.21 1545.79
134 303761.21 1800 252.92 1547.08
135 302212.85 1800 251.63 1548.37
136 300663.19 1800 250.34 1549.66
137 299112.24 1800 249.05 1550.95
138 297560 1800 247.76 1552.24
139 296006.47 1800 246.47 1553.53
140 294451.64 1800 245.17 1554.83
141 292895.52 1800 243.88 1556.12
142 291338.1 1800 242.58 1557.42
143 289779.38 1800 241.28 1558.72
144 288219.36 1800 239.98 1560.02
145 286658.04 1800 238.68 1561.32
146 285095.43 1800 237.38 1562.62
147 283531.51 1800 236.08 1563.92
148 281966.28 1800 234.78 1565.22
149 280399.75 1800 233.47 1566.53
150 278831.92 1800 232.17 1567.83
151 277262.78 1800 230.86 1569.14
152 275692.33 1800 229.55 1570.45
153 274120.58 1800 228.24 1571.76
154 272547.51 1800 226.93 1573.07
155 270973.13 1800 225.62 1574.38
156 269397.44 1800 224.31 1575.69
157 267820.44 1800 223 1577
158 266242.13 1800 221.68 1578.32
159 264662.49 1800 220.37 1579.63
160 263081.55 1800 219.05 1580.95
161 261499.28 1800 217.73 1582.27
162 259915.7 1800 216.42 1583.58
163 258330.79 1800 215.1 1584.9
164 256744.57 1800 213.78 1586.22
165 255157.02 1800 212.45 1587.55
166 253568.15 1800 211.13 1588.87
167 251977.96 1800 209.81 1590.19
168 250386.44 1800 208.48 1591.52
169 248793.6 1800 207.16 1592.84
170 247199.42 1800 205.83 1594.17
171 245603.92 1800 204.5 1595.5
172 244007.09 1800 203.17 1596.83
173 242408.93 1800 201.84 1598.16
174 240809.44 1800 200.51 1599.49
175 239208.62 1800 199.17 1600.83
176 237606.46 1800 197.84 1602.16
177 236002.96 1800 196.51 1603.49
178 234398.13 1800 195.17 1604.83
179 232791.96 1800 193.83 1606.17
180 231184.46 1800 192.49 1607.51
181 229575.61 1800 191.15 1608.85
182 227965.42 1800 189.81 1610.19
183 226353.89 1800 188.47 1611.53
184 224741.02 1800 187.13 1612.87
185 223126.81 1800 185.78 1614.22
186 221511.25 1800 184.44 1615.56
187 219894.34 1800 183.09 1616.91
188 218276.08 1800 181.75 1618.25
189 216656.48 1800 180.4 1619.6
190 215035.53 1800 179.05 1620.95
191 213413.22 1800 177.7 1622.3
192 211789.57 1800 176.34 1623.66
193 210164.56 1800 174.99 1625.01
194 208538.2 1800 173.64 1626.36
195 206910.48 1800 172.28 1627.72
196 205281.4 1800 170.93 1629.07
197 203650.97 1800 169.57 1630.43
198 202019.18 1800 168.21 1631.79
199 200386.03 1800 166.85 1633.15
200 198751.52 1800 165.49 1634.51
201 197115.64 1800 164.13 1635.87
202 195478.41 1800 162.76 1637.24
203 193839.81 1800 161.4 1638.6
204 192199.84 1800 160.03 1639.97
205 190558.51 1800 158.67 1641.33
206 188915.8 1800 157.3 1642.7
207 187271.73 1800 155.93 1644.07
208 185626.29 1800 154.56 1645.44
209 183979.48 1800 153.19 1646.81
210 182331.3 1800 151.82 1648.18
211 180681.74 1800 150.44 1649.56
212 179030.81 1800 149.07 1650.93
213 177378.5 1800 147.69 1652.31
214 175724.82 1800 146.32 1653.68
215 174069.75 1800 144.94 1655.06
216 172413.31 1800 143.56 1656.44
217 170755.49 1800 142.18 1657.82
218 169096.29 1800 140.8 1659.2
219 167435.7 1800 139.41 1660.59
220 165773.73 1800 138.03 1661.97
221 164110.37 1800 136.64 1663.36
222 162445.63 1800 135.26 1664.74
223 160779.5 1800 133.87 1666.13
224 159111.99 1800 132.48 1667.52
225 157443.08 1800 131.09 1668.91
226 155772.78 1800 129.7 1670.3
227 154101.09 1800 128.31 1671.69
228 152428.01 1800 126.92 1673.08
229 150753.54 1800 125.52 1674.48
230 149077.66 1800 124.13 1675.87
231 147400.39 1800 122.73 1677.27
232 145721.73 1800 121.33 1678.67
233 144041.66 1800 119.93 1680.07
234 142360.2 1800 118.53 1681.47
235 140677.33 1800 117.13 1682.87
236 138993.06 1800 115.73 1684.27
237 137307.39 1800 114.33 1685.67
238 135620.31 1800 112.92 1687.08
239 133931.83 1800 111.52 1688.48
240 132241.94 1800 110.11 1689.89

[collapse]

2. Nun schätzen wir ein, was wir mit Aktien verdienen können. Man beachte, dass diesmal wir etwas überoptimistisch rechnen, denn wir lediglich die erwartete Rendite aber keine Volatilität berücksichtigen. Um die Vola in den Kauf zu nehmen haben wir auch einen Tool, allerdings ist er für den Otto Normalverbraucher ein bissle zu komplex (und darüber hinaus kann die Abgeltungssteuer nicht betrachten).
Realistisch soll man aus der erwarteten Rendite von 6% p.a. ausgehen und so tun wir. Der Steuerfreibetrag setzen wir auf 2*€801 = €1602, da es um eine Familie geht.
Entsprechend, bekommt man €170164.99 in 10 Jahren bzw. €384823.07 in 20 Jahren.

Aktien/ETF-Sparplanentwickling: 3 Szenarien

Jährliche Vermögenenstwicklung bei...
Alter Rendite p.a = 2% Rendite p.a = 6% Rendite p.a = 10%
40 12000 12000 12000
41 24240 24720 25200
42 36724.8 38203.2 39477.61
43 49459.3 52313.09 54806.42
44 62448.48 67046.28 71263.8
45 75697.45 82430.32 88932.86
46 89211.4 98493.94 107902.81
47 102947.3 115267.17 128269.42
48 116885.46 132781.37 150135.52
49 131028.87 151069.25 173611.51
50 145380.53 170164.99 198815.92
51 159943.52 190104.3 225876.01
52 174720.96 210924.42 254928.39
53 189715.99 232664.27 286119.76
54 204931.82 255364.48 319607.59
55 220371.7 279067.46 355560.96
56 236038.94 303817.53 394161.4
57 251936.88 329660.94 435603.8
58 268068.91 356645.97 480097.39
59 284438.49 384823.07 527866.82

[collapse]

Machen wir eine kurze Zusammenfassung:

10J 20J
Haus 174696.55 367758.06
Aktien 170164.99 384823.07

Man sieht, dass beide Alternativen... etwa gleiche Ergebnisse bringen! Allerdings weil wir für das Haus eher vorsichtig und für die Aktien eher optimistisch kalkuliert haben, soll man sich in diesem Fall eher für das Haus entscheiden.
Und in 20 Jahren wohl das Haus verkaufen und als Rentner zur Südsee umsiedeln und das Geld teilweise in Aktien, teilweise in Anleihen/Gold zu investieren...


Nochmal betonen wir, dass das obige Ergebnis in keinem Fall pauschalisiert werden darf. So war in 10 Jahren die Lage einditig für die Aktien: die Immozinsen waren noch hoch und die Mieten noch niedrig, das Wachstumpotential war (und tatsächlich geworden) größer bei den Aktien.
Darüber hinaus haben wir im obinen Fall keine Grunderwerbsteuer; sollte diese anfallen, wäre die Entscheidung eher für die Aktien.
Und die "Kleinigkeiten" wie die Grundsteuer, Hauspflegekosten, sowie den subjektiven Wert des Wohnkomfortes haben wir vernachlässigt um den Blogpost mit Inhalt nicht zu überlasten. Aber in real life werden auch diese Aspekte mitberücksichtigt!

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